Um investimento atrelado ao desempenho de setores específicos – o imobiliário e o agronegócio – o mercado de securitização vem crescendo de forma expressiva no País, e com ele, o número de empresas que atuam nesta área e a demanda por serviços de auditoria neste segmento.
Responsáveis pela emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) ou do Agronegócio (CRA’s), as securitizadoras emitem os títulos para investidores profissionais/qualificados ou fundos de investimentos – Fundos de Investimento Imobiliário (FII) ou FIAGRO (Fundo de Investimento do Agro Negócio). No momento que o setor imobiliário e o do agronegócio crescem, o mercado de certificados de recebíveis também ganha impulso, com mais empresas especializadas girando os títulos e mais investidores interessados em ganhar com esses mercados.
Na área imobiliária, esse movimento foi expressivo. Houve um forte ciclo de crescimento e expansão entre 2017 e 2021, graças aos juros baixos, principalmente a taxa Selic, que, de 14% ao ano em janeiro de 2017, chegou à mínima de 2,25% ao ano no final de 2020. Este período de quase cinco anos de custos menores de financiamento levou a um grande número de lançamentos de imóveis novos e permitiu às securitizadoras ampliarem sua carteira de CRI’s, cujos valores são chamados de “patrimônio separado”.
Houve empresas que ampliaram em mais de 150% o seu número de patrimônios. Ao mesmo tempo, novas companhias chegaram ao mercado para atender a demanda de investidores por aplicações atreladas à comercialização de imóveis novos residenciais ou corporativos (como shopping centers), remunerados às taxas de juros atraentes estabelecidas para esses papéis.
Certificado de Recebíveis em dia.
Como empresas reguladas e fiscalizadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), as securitizadoras precisam ter sua atividade auditada, para assegurar aos investidores desses títulos que a saúde financeira dessas companhias e da emissão de certificados estão em dia com a norma. É aí que entra a atuação da Moore Brasil, uma das maiores redes de auditoria, consultoria e outsourcing do mundo.
“Com o crescimento do setor imobiliário e do agro negócio crescem as emissões de CRI’s e CRA’s, e é nesse contexto que ganha relevância o trabalho de auditoria realizado pela Moore Brasil, para certificar que o negócio tem liquidez, funding e capacidade de pagamento e realização”, explica Vinicius Marques, Diretor de Desenvolvimento de Negócios de uma das firmas membro da Moore Brasil, a Moore MSLL Lima Lucchesi, sediada em São Paulo e que tem mais de 15 anos de experiência no atendimento a securitizadoras.
Marques lembra que, em 2018, a CVM emitiu uma nota normativa na qual separou as securitizadoras de seus patrimônios, sendo que cada CRI emitido representa um “patrimônio separado”. Com isso, a Moore Brasil passou a auditar tanto a securitizadora quanto cada um de seus patrimônios. “O papel da Moore Brasil é dar segurança aos investidores. Checamos se há lastro, se o negócio tem garantia, pois, se alguém não paga o imóvel, é preciso ter algum ativo que sustente a inadimplência. Também fazemos precificação dos CRI’s ou CRA’s, recálculos de precificação, e análise de recebíveis”, explica Marques.
Atualmente, a Moore tem centenas de “patrimônios separados” auditados em carteira e cada um é como se fosse um fundo de investimento. “Temos diretorias e equipes especializadas atuando na auditoria de securitizadoras, e nosso diferencial é conhecer tecnicamente este mercado, que é bem distinto”, observa.
De acordo com Marques, a tendência e a perspectiva é de que o mercado de securitização cresça ainda mais, apesar das taxas de juros estar em momento de alta. “Há muitos empreendimentos e lançamentos de imóveis e empreendimentos da cadeia agro industrial, pelo que temos visto o aumento substancial das emissões de CRI’s e CRA’s”, afirma Marques, confiante no vigor desses dois setores, ambos vitais para a economia brasileira.
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